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Baux commerciaux

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  • CA Paris, pôle 2, ch. 1, 18 déc. 2018, n° 17/05179

Le preneur d’un bail commercial a donné mandat à une huissier de justice pour donner congé à l’expiration de la seconde période triennale du bail.

L’huissier de justice a délivré le congé le 17 février 2010 pour le 20 septembre 2010, en application des articles L.145-4 et L.145-9 du Code de commerce, tels que rédigés au moment des faits.

Le 19 avril 2010, le bailleur a informé le preneur que le congé n’avait pas été valablement délivré, car la période triennale expirait le 31 août 2010, et non le 30 septembre. Ainsi, le bail s’est poursuivi jusqu’au 30 août 2013. L’huissier s’était en effet référé à l’année civile et non au bail.

L’huissier de justice s’appuie notamment sur la rédaction imprécise de l’article L.145-9 du code de commerce avant sa modification par la loi du 22 Mars 2012.

La Cour d’appel de Paris reconnaît qu’il existait une incertitude juridique sur la date à laquelle le congé devait être délivré lorsque le locataire souhaitait mettre fin au bail commercial en application de l’article L.145-4 du Code de commerce.

Cependant, cette difficulté ne faisait pas disparaître l’obligation de l’huissier de justice, mais renforçait son obligation de conseil. La Cour d’appel retient que l’huissier de justice aurait dû aviser son client de cette insécurité. Il lui appartenait de proposer des solutions à son client afin de prévenir toute contestation (notamment délivrance d’un congé au 31 août 2010 dont l’effet aurait pu éventuellement être reporté au 30 septembre suivant)

L’huissier a été condamné à indemniser son client par la somme de 363.026 €uros comprenant notamment le montant des loyers.

Cet arrêt intéressant témoigne de l’importance de se faire assister et accompagner par un Cabinet qui pratique de façon régulière les baux commerciaux et qui pourra utilement prodiguer les conseils à l’entreprise ; y compris en mettant en lumière les difficultés d’interprétation d’un texte.

  • Cass. 3e civ. 20-12-2018 n° 17-16.783 F-D, Sté Nuit des monts c/ P.

Un bailleur a consenti un bail sur un local commercial à un preneur.

Par suite, les bailleurs ont délivré un commandement d’avoir à justifier de la démolition de construction érigées sans autorisation, et de la souscription d’une assurance, mais aussi du paiement de loyers de retard. Les bailleurs visaient expressément la clause résolutoire conformément à l’article L145-41 du code de commerce.

Par suite, le bailleur a agi devant le juge des référé en résiliation du bail commercial, expulsion du locataire et fixation de l’indemnité d’occupation.

Le juge des référés a prononcé la résiliation du bail commercial.

Dans cet arrêt du 20 Décembre 2018, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel en retenant que le juge des référés ne pouvait prononcer la résiliation du bail.

Par cette décision la Haute Juridiction rappelle que le juge des référés, dit juge de l’évidence et de l’urgence ne peut que constater l’acquisition ou non d’une clause résolutoire et le respect des conditions de sa mise en œuvre (en matière de bail commercial : commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux pendant un mois). Il ne dispose pas d’un pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement. La clause résolutoire présente l’avantage de permettre une résiliation automatique du bail dès lors que les conditions de mise en œuvre ont été respectées.

La deuxième solution consistant à demander à une Juridiction le prononcé de la résiliation judiciaire d’un contrat pour manquement à l’une des obligations du bail, principalement en l’absence d’une clause résolutoire, relève d’une action au fond par devant le Tribunal de Grande Instance. Dans cette hypothèse, le magistrat appréciera la gravité du manquement contractuel.

Ainsi, il est conseillé de prêter une attention particulière à la rédaction des demandes judiciaires formulées dans le cadre de la résiliation d’un contrat. A défaut, cette erreur peut être source d’un pourvoi en cassation fructueux….

 

 

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