Entrée en vigueur des modifications du statut des commerciaux issues de la Loi n° 2014-626 du 18 juin 20014 dite « Loi PINEL »

Notre soirée du mercredi 28 janvier dernier fut l’occasion de présenter au public invité les principales réformes juridiques, sociales et fiscales de l’année.

Nous avons ainsi détaillé par le menu les principales dispositions de la Loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dites « Loi PINEL », particulièrement les principales réformes concernant les baux commerciaux.

Les modifications apportées par cette Loi sont légion et elles réforment en profondeur le statut des baux commerciaux. Pour ajouter encore à cette impression de complexité, toutes ces mesures ne sont pas entrées en vigueur en même temps.

Nous vous proposons un bref récapitulatif des principales dispositions de la Loi PINEL. Chaque nouveauté est présentée avec sa date d’entrée en vigueur.

• Suppression de la possibilité de clauses contraires en matière de résiliation triennale sauf exception – Article L. 145-4 du Code de commerce

Avant la Loi PINEL il était possible d’écarter contractuellement la disposition légale qui permettait au locataire de résilier son bail commercial tous les trois ans. Par conséquent, certains baux prévoyaient expressément que le locataire était engagé pour 9 ans consécutifs.

La Loi PINEL limite la possibilité d’écarter le droit de résiliation triennale du preneur. Désormais, seuls les baux commerciaux à usage exclusif de bureaux, les baux bail commerciaux conclu pour une durée supérieure à 9 ans et les baux pour des locaux monovalents permettent de supprimer la faculté de résiliation triennale du preneur.

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été conclus ou renouvelés le lendemain de la publication de la Loi, soit le 20 juin 2014.

 

• Congé pouvant être demandé par les ayants droit du preneur en cas de décès de décès de celui-ci – Article L. 145-4 du Code de commerce

La Loi PINEL offre aux ayants droit du preneur en cas de décès de celui-ci, la faculté de donner congé à tout moment, en respectant certaines formes et délais, notamment un préavis de six mois. Cette nouvelle disposition est applicable à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la Loi PINEL, soit le 20 juin 2014

Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la Loi, soit le 20 juin 2014 (elle n’est donc pas applicable aux successions déjà ouvertes au jour de l’entrée en vigueur de la Loi).

 

• Passage de deux à trois ans de la durée maximum pour les baux de courte durée et interdiction à l’expiration de cette durée, de conclure un nouveau bail dérogeant au statut – Article L. 145-5 du Code de commerce

La durée maximale des baux de courte durée dérogatoires au statut des baux commerciaux passe de deux à trois ans.

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été conclus  ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la Loi PINEL, soit le 1er septembre 2014.

 

• Transmission du bail en cas de transmission universelle de patrimoine – Article L. 145-16 du Code de commerce

Jusqu’à présent, en cas de fusion de sociétés ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l’apport était, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail

Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la Loi, soit depuis le 20 juin 2014.

 

• Obligation d’information à la charge du bailleur en présence d’une clause de garantie – Article L. 145-16-1 du Code de commerce.

Dans le cadre d’une cession de bail, en présence d’une clause de garantie solidaire de l’acheteur et du vendeur, le bailleur doit informer le vendeur de la défaillance du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme du loyer ou des charges aurait dû être acquittée.

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été conclus  ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la Loi PINEL, soit le 1er septembre 2014.

 

• Limitation à trois ans à compter de la cession du bail de la clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur – Article L. 145-16-2 du Code de commerce.

Dans le cadre d’une cession de bail, en présence d’une clause de garantie solidaire de l’acheteur et du vendeur, le délai pendant lequel le bailleur peut se prévaloir de cette clause de garantie solidaire est réduit à 3 ans

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été conclus  ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la Loi PINEL, soit le 1er septembre 2014.

 

• Disparition de l’indice du coût de la construction pour déterminer le loyer plafond en cas de renouvellement du bail ou de révision triennale – Articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce

La Loi PINEL a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction (ICC) lors de la fixation du loyer renouvelé et de la révision légale. En conséquence, pour le calcul du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ou à l’occasion de la révision triennale du loyer, il est désormais fait référence à l’évolution de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC).

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la Loi PINEL, soit le 1er septembre 2014.

 

 

• Plafonnement à une augmentation annuelle de 10 % du déplafonnement en cas de renouvellement, de révision triennale ou de variation de plus de 25 % du loyer indexé – Articles L. 145-34, L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce.

Dans le but d’éviter qu’une hausse brutale des loyers ne compromette la viabilité des entreprises commerciales et artisanales, la Loi encadre désormais les augmentations de loyer en cas de déplafonnement du loyer en renouvellement et en révision.

Aussi, la Loi prévoit un étalement dans le temps de la réévaluation du loyer lorsqu’elle conduit à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été  ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la Loi PINEL, soit le 1er septembre 2014.

 

• Révision du loyer prenant effet à compter de la date de la demande en révision – Article L. 145-38, alinéa 1er du Code de commerce.

En matière de révision triennale du loyer, le Code de commerce prévoit désormais que le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande à moins que les parties ne se soient mises d’accord avant ou pendant l’instance sur une date plus ancienne ou plus récente.

Cette disposition est d’application immédiate (même au contrat en cours) à compter de l’entrée en vigueur de la Loi, soit depuis le 20 juin 2014.

 

• États des lieux d’entrée et de sortie obligatoires dans un bail soumis au statut – Article L. 145-40-1 du Code de commerce.

La Loi prévoit l’obligation d’établir un « état des lieux […] contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux » lors de l’entrée et de la sortie des locaux.

Cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats qui ont été conclus après la publication de la Loi, soit le 20 juin 2014

 

• Inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail – Articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce

La Loi PINEL fait obligation d’insérer un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances imputés au locataire.

Le Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial  est venu préciser la liste des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux qui « ne peuvent être imputés au locataire ».

Cette disposition devait initialement entrer en vigueur à l’égard des contrats qui ont été  ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de la Loi PINEL, soit le 1er septembre 2014, sous réserve de parution  à cette date du décret d’application permettant d’appliquer cette disposition.

Le Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial est paru le 05 novembre 2014 (JO 5 nov. 2014).

En conséquence cette disposition est entrée en vigueur à l’égard des contrats conclus ou renouvelés à compter de la date de publication du décret, soit le 5 novembre 2014.

 

 

• Droit de préférence au bénéfice du preneur en cas de vente par le bailleur du local – Article L. 145-46-1 du Code de commerce

Un droit de préemption est accordé au locataire en cas de vente du local commercial.

Le dispositif est déclaré applicable à toute cession d’un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la Loi, soit 18 décembre 2014 (Le mécanisme s’applique donc aux contrats en cours à cette date, y compris ceux conclus avant le 20 juin 2014).

 

• Autorisation d’une déspécialisation partielle par le tribunal au bénéfice du repreneur d’une entreprise soumise à un plan de cession, lorsque le bail est transmis – Article L. 642-7 du Code de commerce al. 4.

Une déspécialisation partielle du bail : peut être prononcée par le tribunal en cas de procédure collective, et ce afin de faciliter la reprise d’un commerce en liquidation par un repreneur présentant un projet incluant une activité connexe

Cette disposition est applicable à toutes procédures de liquidation judiciaire ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la Loi, soit le 20 juin 2014 (La règle nouvelle n’est donc pas applicable aux procédures de liquidation judiciaire déjà ouverte  à la date d’entrée en vigueur de la Loi).