Le bailleur peut-il interdire à son locataire de céder son droit au bail ?

Il nous faut distinguer le bail commercial des autres baux (notamment le bail professionnel).

Pour ces derniers, le principe est que le locataire peut céder son droit au bail. Cependant, le bail peut restreindre, voire interdire, toute cession.

Concernant le bail commercial, les parties sont libres de déterminer le régime juridique applicable à la cession du droit au bail. Toutefois, la Loi limite cette liberté contractuelle pour protéger le preneur lors de la cession de son fonds de commerce. En effet, la cession du fonds s’accompagne de celle du droit au bail au profit du repreneur. En pareil cas, l’article L.145-16 du Code de commerce précise que « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. »

Cette disposition est d’ordre public. Toute clause contraire est nulle et de nul effet.

A l’analyse de cet article, l’interdiction ne s’applique pas aux clauses qui limitent ou aménagement le droit du preneur de céder son droit au bail. Ces dernières sont valables selon une juriprudence parfaitement établie (Cass. 3e civ. 28 février 1956, Sté Combe, Paire et Cie c/ Procédés Cellonites : Bull. civ. III n° 88 ; Cass. 3e civ. 17 février 1960, Sté Sélection c/ Fisseau : Bull. civ. III n° 68 ; Cass. 3e civ. 4 janvier 1961, Arriu c/ Sté Aux deux soeurs : Bull. civ. III n° 1 ; Cass. 3e civ. 19 février 1963, Lacourarie c/ Selas : Bull. civ. III n° 110 ; Cass. 3e civ. 19 décembre 1983, SARL Rustika c/ Dol : Bull. civ. III n° 265 ; Cass. 3e civ. 2 octobre 2002 n° 01-02.035 (n° 1448 FS-PB), SCI Gudin Versailles c/ Kralicek : RJDA 12/02 n° 1244 et, sur renvoi, CA Versailles 9 mars 2004, ch. com. réunies).

Nous devons en conclure que :

• Le bailleur peut limiter et interdire la cession du bail.
  La Loi lui interdit toutefois d’interdire totalement la cession du bail en cas de cession du fonds de commerce. Les clauses limitant cette cession demeurent valables.
  Certaines clauses insérées dans les baux méritent une analyse par un professionnel du droit. La validité de la cession peut en dépendre.