La réforme du bail commercial, la Loi PINEL du 19/06/2014

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (TPE) dite Loi Pinel a été publiée au Journal officiel du 19 juin 2014. Cette dernière réforme le droit des baux commerciaux en offrant plus de garanties et de droits aux locataires ou preneurs de fonds de commerce.

Le montant des loyers

Avant la promulgation de la loi Pinel, le montant des loyers commerciaux était calculé sur la base de l’indice du coût de la construction. Cette indice permet de suivre l’évolution des prix des marchés de construction des logements neufs. Cependant, afin que le montant des loyers soit le plus proche possible de l’activité des commerçants, l’indexation des loyers a été modifiée et s’opère dorénavant selon l’indice des loyers commerciaux.
La loi Pinel se veut protectrice des intérêts des preneurs. En effet, l’augmentation des loyers est dorénavant plafonnée à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le bailleur ne pourra plus profiter de la révision du montant du loyer pour imposer au preneur une augmentation trop conséquente.

L’obligation de procéder à un état des lieux

Auparavant, la signature du contrat de bail se finalisait par la remise des clés au locataire. Aujourd’hui, la loi Pinel oblige les parties à effectuer un état des lieux que ce soit à l’entrée mais aussi à la sortie des locaux. Cet état des lieux est aussi obligatoire en cas de cession de bail, ou en cas de cession ou mutation à titre gratuit du fonds de commerce.

A défaut le bailleur ne pourra plus invoquer l’article 1731 du Code civil présumant que le bien a été remis en bon état au preneur. Cet état des lieux sera joint au bail et peut être, soit établi à l’amiable, soit par un huissier. Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2014.

La réalisation d’un rapport annuel

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. Ce récapitulatif reprendra les différentes catégories de charges ainsi que leur réparation entre les parties selon l’article L.145-40-2 du Code de commerce. De même, le bailleur devra établir annuellement un état prévisionnel des travaux envisagés et un récapitulatif des travaux réalisés, sur une période de 3ans.  Cette disposition entre en vigueur le 1er septembre 2014.

La garantie du cédant

La loi Pinel a instauré un nouvel article L.145-16-1 au sein du Code de commerce, relatif à la garantie entre cédant et cessionnaire en cas de cession de bail. En présence de cette clause, le bailleur est tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire. Cette information doit se faire dans un délai d’ un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquitté.

Le cédant n’aura plus la mauvaise surprise de devoir acquitter des dizaine de milliers d’euros de loyers d’un cessionnaire insolvable.

Droit de préemption au profit du locataire

La loi Pinel a crée un droit de préemption au profit du locataire à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.

Lorsque le propriétaire d’un local souhaitera le vendre, il sera dans l’obligation de proposer au locataire de «  racheter les murs » avant la mise en vente du local. Cette disposition sera applicable à toute cession d’un local à compte du 19 décembre 2014

La fin du bail commercial

La loi Pinel a modifié l’article L.145-4 du Code de commerce permettant dorénavant au preneur de mettre fin au bail commercial avant l’expiration du délai de neuf ans. En effet, le locataire pourra donner congé au bailleur à l’expiration d’une période triennale c’est à dire tous les trois ans.

La résolution des litiges

A l’origine, la commission départementale de conciliation avait pour compétence le règlement des litiges relatifs à la révision ou au renouvellement des baux commerciaux. La loi Pinel lui permet dorénavant de traiter des litiges relatifs aux charges et travaux. L’élargissement du champs des compétences de la commission permet aux parties de ne pas subir les lenteurs et lourdeurs des procédures devant le Tribunal de Grande Instance et d’aboutir à une conciliation.

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est un contrat de bail qui échappe au statut des baux commerciaux. Il permet de tester le marché sur une plus courte durée.
Avant la promulgation de la loi Pinel du 19 juin 2014, le durée du bail dérogatoire était limitée à deux ans. Dorénavant, la durée ne pourra excéder trois ans. Il faut cependant préciser que ce bail ne pourra être renouvelé. Si le preneur reste dans les locaux plus d’un mois après son expiration, il sera soumis au statut des baux commerciaux.

La définition de la convention d’occupation précaire

Le législateur a défini la notion de convention d’occupation précaire, notion prétorienne, à l’article L.145-5-1 du Code de commerce. Cette convention ne peut être conclue que lorsque l’occupation des lieux est autorisée suite à des circonstances particulières, indépendantes de la volonté des parties. Il convient de préciser que les nouvelles dispositions de la loi Pinel relatives aux baux commerciaux ne leurs sont pas applicables.

La palette des modifications et nouvelles dispositions a permis l’actualisation du droit des baux commerciaux vieux de plus de 60 ans.